Tankar om hyresrätten

Standard verkar ha blivit ett tveeggat svärd i spelet kring hyresrätterna. Standardhöjning var under folkhemsbygget något naturligt positivt för alla(?), idag stöter man ofta på aktörer som ser lägre standard som en tillgängliggörande aktant i relation till sitt boende.

Konkret:

1. I bilden av Seved påstås gängen/ ungdomarna agera som de gör för att motverka gentrifiering, vilket skulle leda till att de måste flytta.
2. En grupp bakom ett kollektivhus i Sorgenfri överväger att välja material som klassas som lägre standard av MKB för att få ner hyran i sitt nyproducerade hus.
3. Boende i miljonprogramshus motsätter sig standardhöjande renoveringar (inkl stammbyten?) för att de kan tvingas att flytta.

I grund och botten är hyresrätten en tjänst, inte en vara. Det går inte att på laglig väg handla med själva hyresrätten. Marknaden för hyresrätter i form av handel enligt tillgång och efterfrågan, består av underhåll, finansiella tjänster och fastighetens värde snarare än hyresintäkter. Vulgärt uttryckt kan man säga att hyresgästen snarare är en del av produkten än den egentliga kunden.

Även här kan hyresvärden använda standardsänkning som en aktör för att öka sitt handlingsutrymme. Genom sk filtrering kan man sänka värdet på sin fastighet för att sedan göra en standardhöjning och därmed skapa en marknadsanpassad situation där de kan sälja sin tjänst till nya kunder med nya förutsättningar.

Filtrering (jag vet inte om jag använder begreppet rätt) kan alltså användas samtidigt av grupper med motsatta mål. Det kan ske på olika nivåer: bostaden som i fallet med pensionärerna i miljonprogrammet eller stadsrummet som i Seved.

Bostadsrätter och äganderätten köps och säljs på vad man mer eller mindre kan se som en perfekt marknad. Säljarna tjänar mest på en kombination av låg tillgång och stor efterfrågan, vilket leder till att bostadsbyggarna medvetet producerar för få bostäder för att hålla priserna uppe. Grundprincipen för hyresrätter är inte samma. Där handlar det främst om intäkter - utgifter i relation till investeringskostnaden. Framgångsfaktorerna är lågt underhåll, höga hyror, låga kapitalkostnader samt få vakanser och därmed långvariga hyresgäster.

Från det att ett hus byggs börjar det falla sönder. Alla konstruktioner kräver ett ständigt pågående underhåll för att finnas kvar. Detta leder till att en fastighet minskar sitt värde över tid om inga nya resurser tillförs eller dess omgivning förändras kraftigt.

Förändringar i omgivningen handlar framförallt om tillgång och efterfrågan. Värdeminskningar kan motverkas genom utbudsbrist och tilltagande efterfrågan vilket sker av sig själv t ex i centrala delar av växande städer.

Att höja hyror bygger hela tiden på en förhandling med aktörernas skyldigheter och rättigheter. Hyresgästerna måste hävda att deras standard naturligt sjunker och att de ska betala mindre hyra om underhåll inte utförs. Fastighetsägaren måste hävda att alla insatser de gör leder till en förbättring av tjänsten vilket leder till högre hyra. Även om tillgång till information, kunskap om lagar, skyldigheter och rättigheter är verktygen för dessa förhandlingar är de svåra att tänka sig utan referenser till materiella aktanter.

Om jag inte fått något om bakfoten så är i alla fall grunden till dessa förhandlingar starkt bundna till fastigheten och dess förutsättningar. Man ska betala ett rimligt pris för den tjänst som fastighetsägaren erbjuder, inte vad en annan fiktiv hyresgäst skulle kunna betala för den.

Sk marknadsanpassade hyror innebär dels att större hänsyn ska tas till investeringar som fastighetsägaren inte är direkt delaktig i genom att lokalisering ska få ta större plats som materiell aktant än idag som det framförallt är byggnadens materiella aktanter som räknas. Det handlar fortfarande om att aktanterna måste medieras i en förhandling.

Standardhöjningar i attraktiva lägen är ett sätt att få in lokaliseringen i hyressättningen. Lokaliseringen påverkar redan värdet genom stabilare kontrakt och få vakanser, men bruksvärdesprincipen motverkar en alltför fri spekulation, då låga intäkter håller ner fastighetspriserna på bostadshus. Jämfört med bostadsrätter och lokaler är värdet för litet, vilket leder till ombildning och eller ändrad användning.

Hur kan hyresrätten utvecklas så att den faktiskt bidrar till en mångfald både i stadens centrum
Och periferi, utan att underhåll, standardhöjning och lokalisering samt grundläggande rättigheter ställs emot varandra på ett osunt sätt? Vilka aktanter är viktigast att påverka?

Vi får återkomma till ämnet.